- 1순위 전세권자가 있는경우에 제3자가 경매를 진행할 경우 대부분 설정된 전세권 금액을 보장을 받습니다. 그 이유는 민법상 선순위 권자에 대한 보호를 해주는 이유입니다.
다만, 전액이 보장 못받는 경우가 간혹 있는데 이런 경우는 전세권금액이 8천만원이고, 경매 낙찰금액이 9천만원인데, 집주인이 밀린 국세가 2천만원이 있는 경우 전세권자가 퇴거 시 받을 수 있는 금액은 7천만원이 됩니다. 왜냐하면 국세는 모든 채권에 우선이 되기 때문입니다.
이는 대략적인 설명이며, 지방세 및 세금, 벌금등 발생 시점에 따라 변경사항이 있습니다.
허나 이 경우는 흔한 경우는 아니기에 미리 너무 걱정할 부분은 아닙니다.
안타깝게도 추가로 입금한 보증금은 2순위로 밀려나게 됩니다.
예를들어 전세권 설정금액이 8천만원 추가로 입금한 보증금이 1천만원이면 1순위가 되는 것이 8천만원 2순위가 되는 것이 1천만원이 됩니다.
여기서 2순위가 되었을 때 어느정도까지 보호 받을 수 있는지 궁금하실 텐데요
1순위설정된 이후 그 뒤로 설정된 모든 제 3자들은 몇 명이든 2순위 권자가 됩니다.
예를들어 전세권금액이 8천만원 경매 낙찰금액이 1억1천만원이면 남는 금액이 남은 3천만원을 가지고 2순위권자들이 나누어 가지게 됩니다.
여기서 2순위권자들 중에서 받을 돈이 큰 사람이 비율대로 더 받아가는데요
예를들어 2순위권자들 금액이 홍길동이 1억, 김복자가 5천만원, 허경자가 5천만원인 경우 위의 남은 금액 3천만원중 1,500만원을 홍길동이 가져가고, 김복자와 허경자가 750만원씩 가져가게 됩니다.
즉, 2순위권자로서 가지는 나의 금액과 다른 제3자들이 2순위권자로서 가지는 금액의 차이가 어느 정도이고, 2순위권자들이 몇 명인지에 따라 내가 받을 금액이 달라집니다.
이 예시는 이해를 돕기위해 아주 간단히 정리한 것이고, 경매비용 및 기타 비용이 경매에 들어간 경우 차이가 발생하오니 참고정도로만 하시면 됩니다.
아닙니다. 경매 낙찰되기 전까지 거주하실 권리가 법으로 보호되어있구요. 경매를 제3자가 낙찰받아도 경매 낙찰금액 대비 세입자에게 배당할 금액을 주지 않고는 경매 낙찰자라하더라도 세입자를 쫒아낼 수 없으니 편하게 거주하셔도 됩니다.
일반적으로 전세권설정이 되어있는 경우는 보호를 받을 수 있지만 현재 추가적으로 납입한 보증금이 보호를 받을 수 있을지 없을지 모르는 2순위 금액이 남아 있는 경우는 초본 주소지를 옮기면 추가 보증금에 대해 보호를 못 받을 수 있으니, 주소지 변경은 안하시는 것이 좋습니다.
단! 법원통해 임차권등기를 해놓으면 편히 이사를 가셔도 되고, 초본 주소지를 옮기셔도 됩니다.
네 참가할 수 있습니다.
만약 세입자가 받을 보증금이 8천만원이고, 부동산 경매낙찰을 1억원에 낙찰받을 때는 8천만원을 제외한 2천만원과 부동산 인수 대금만 납부하시면 낙찰받을 수 있습니다.
경매입찰 시기는 대부분 1차시기가 아닌 2차시기에 많이들 참여하는데 그 이유는 1차 경매때는 주변 시세에 맞추어 최고 금액을 기준으로 진행하기에 제 값주고 입찰하는 자가 없어서 대부분 2차에서부터 입찰에 참여하기도 합니다.
경매가 법원에 접수되게 되면 통상 법원에서 3개월의 배당요구 종기기간을 줍니다.
배당요구 종기일이란 배당요구기간을 주어, 집주인에게 돈을 받을 사람들이 있으면 이 기간안에 배당신청을 하여 돈 받을 권리를 찾게끔 해주는 기간입니다.
그리고 이후 추가로 2~3개월의 행정 정리가 끝나고 나면 1차에서부터 유찰될 것 까지 감안하여 긴 시간의 경매기간을 잡습니다.
경매 기일을 여러차례 잡는 경우는 법원에서 정한 경매낙찰금액에 입찰자 및 자격이 되는 자가 없으며, 금액을 계속 낮추어 낙찰자를 찾는 과정이기 때문입니다.
한번 경매기일이 잡히면 특별한 일이 없으면 거의 매달 1번씩 진행된다고 보시면 됩니다.
위에서 언급한 바와같이 거주 하는 집을 직접 낙찰받는 것이 아니면 경매진행을 통해 낙찰 될 때까지 기다리는 방법밖에 없습니다. 제3자에게 낙찰이 되어도 낙찰자와 계속 임대차계약을 할 수도 만약 낙찰자가 계약을 하지 않아도 잔여 보증금을 받고 퇴거하시면 됩니다.